MORTGAGE

Türkiye'de Mortgage nasil isleyecek?

Ali Hepsen
IÜ Isletme Fakültesi

Finans Anabilim Dali Arastirma Görevlisi

Ülkemizde hizli nüfus artisi, kültürel degisimler sonucu bölünen aileler, kentlesme, gelir düzeylerinin artmasi ve yasam standartlarinin yükselmesi nedeniyle gayrimenkullere olan talep sürekli bir artis göstermektedir. T.C. Basbakanlik Konut Müstesarligi tarafindan yapilan konut ihtiyaci arastirmasinin verileri isiginda yilda yaklasik 300 bin yeni konut ihtiyaci dogan ülkemizde, konut ihtiyacinin gün geçtikçe nedenli yüksek boyutlara ulasabilecegi, üzerinde düsünülmesi gereken bir konudur. Ayrica, arsa piyasasi, yapi malzemesi, araç gereç, dayanikli tüketim ve is gücü piyasalariyla olan baglantilari nedeniyle gayrimenkul piyasasi ve bu piyasanin önemli bir kismini kapsayan konut, ülke ekonomisinin canlanmasi açisindan son derece önemlidir.

Barinma ihtiyaci ise, insanlarin en temel önceliklerinden biri olmustur. Özellikle de ilk defa konut sahibi olmak, çogu insan için zor ve heyecan verici bir deneyimdir. Bu zorlugu asabilmek için kamu ve özel kurumlar tarafindan çesitli sistemler uygulanmaya çalisilmaktadir. Konuyla ilgili olarak yazili ve görsel basinda sik sik karsilastigimiz en yeni konu da "mortgage" denilen ipotekli konut kredisi uygulamasidir. Özellikle yeni tasarinin yasalasmasiyla birlikte önümüzdeki günlerin gündemi mortgage kredisi olacaktir. Çünkü, milyonlarca kisi bu sayede kira öder gibi ödeme yapip konut sahibi olmak istemektedir. Dolayisiyla bu konu toplumun önemli bir kismini ilgilendirmektedir.

Ülkemizde kira öder gibi konut sahibi olmak seklinde bilinen mortgage sistemi, genel olarak, satin alinan konut üzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 20-30 yil gibi uzun vadeli, düsük faizli konut kredilerinin kullanilmasina dayanmaktadir. Özellikle orta sinif tüketiciyi hedef alan bu sistemde, aylik taksitler bireylerinin gelirlerinin üçte birini asmayacak sekilde düzenlendigi takdirde sistem basarili olacaktir.

Sistem içerisinde basta devlete olmak üzere, kredi kullanicilarina fon saglayacak finans kuruluslarina, konutlarin gerçek degerleri üzerinden satilmasina imkan saglayacak gayrimenkul degerleme sirketlerine, kredinin sigorta ettirilebilecek olmasi ve satin alinacak konut için dogal afet sigortasi yaptirilacak olmasi nedeniyle sigorta sirketlerine önemli görevler düsmektedir. Bu aktörlerin basarilari sistemin de basarili ve kalici olmasini saglayacaktir.

Mortgage sisteminin saglikli çalisabilmesi için gerekli olan bir baska önemli sart da, kredilere fon saglayan kuruluslarin ellerinde biriken kredi alacaklarini satilabilir menkul kiymete çevirebilmeleri imkanidir. Konut kredisini veren kurumlar borcu üzerlerinde tutmayarak kredileri para piyasalarinda satip nakde dönmekte ve böylece tüketicilere düsük faizli kredi sunma imkanlarina kavusmaktadirlar.

*Ülkemizde bu uygulamayi, kurulacak olan Ipotek Finans Kurulusu (IFK) yürütecek.

*Öncelikle konutun degerinin en az dörtte biri pesin ödenecek, kalan kismi için ise bankalar kredi verecek.

*Banka, verecegi kredi karsiliginda ipotek senedi düzenleyecek ve bunlar bir havuzda toplanacak.

*Bankalar havuzda toplanan bu senetleri belirli bir komisyon karsiliginda IFK'ya devredecek. *IFK, ipotek senetlerini menkul kiymete dönüstürecek.

*Ipotekli konut kredilerin vadeleri de göz önüne alinarak, ipotek kredilerine dayali menkul kiymetler ihraç edilecek.

Böylece sistem kendi içerisinde islerlik kazanacak.

Mortgage sisteminin basarili olmasi için ön kosul ekonomik istikrardir. Ancak burada belirtilen ekonomik istikrar, enflasyon oraninin, issizlik düzeyinin, faiz oranlarinin gelismis ülkeler seviyesine gelmesi degildir. Bu degiskenlerin belirli bir düzeye gelmeleri önemli olmakla birlikte, kritik olan bu düzeylerin uzun yillarca istikrarli bir sekilde korunabilmeleri ve daha da iyilestirilebilmeleridir. Bu sayede gayrimenkul piyasasi daha da gelisecek, mortgage sistemi daha saglikli bir sekilde hayata geçebilecektir.

Sihirli Degnek: Mortgage

Türkler, dünyada gayrimenkul edinmeye en düskün millet olarak biliniyor. Insanimiz, sahip oldugu gayrimenkuller oraninda kendisini güvende sayiyor. Konutu olmayanlar, ömür boyu olusturduklari birikimle mülk edinirken, konutu olanlar da ikinciyi üçüncüyü alip çocuklarina birakabilmeyi amaçliyor. Oysa ülkemizde, vatandasin kendi imkanlariyla mülk edinebilmesi çok zor, hatta neredeyse imkansiz. Iste bu noktada hükümetlere is düsüyor. Vatandasin ev sahibi olma özlemini gerçeklestirecek tek formül, yurt disindaki yaygin yöntemle, kira öder gibi ev almanin yolunu açmak. Zira, sosyal devlet anlayisinda, vatandaslarin konut sahibi olmalarini saglamak ve kolaylastirmak hükümetlerin temel görevlerinden biri olarak kabul ediliyor. Bunun yöntemi de, konut edinmek isteyenleri konut kredileriyle desteklemektir.

ABD ve Avrupa pazarlarinda 45 yil önce devreye giren mortgage sistemi yayginlasmali, ev almak için toplu paraya ihtiyaç kalmamalidir. Bankacilik, Amerika ve Avrupa ülkelerinde oldugu gibi Türkiye'de de emlak sektörünün ayrilmaz bir parçasi haline gelmelidir. Bugünlerde üstte bahsettigimiz tabloya paralel gelismeler nihayet yasaniyor. Gayrimenkul leasing'i ve ipotek iki yeni enstrüman olarak piyasaya girdi.

Yillarca uzun vadeli kredi olanaklarindan yoksun kalan gayrimenkul sektörü, ekonominin düzelmesiyle birlikte, düsen faizlerin de etkisiyle önce 10, sonra da 20 yillik vadeleri konusur oldu. Birkaç bankanin öncülügünde baslayan bu uygulama, yakin geçmiste bir kez daha gündeme gelmisti. Ancak 2000 ve 2001 yilinda yasanan ekonomik krizler dolayisiyla yayginlasma firsati bulamadi. Ayrica, o dönemde gerçekçi olmayan bir kredi geri ödeme sistemi uygulanmaktaydi. Bu kez basarili olabilmek için öncelikle geri ödemede reel insaat maliyetlerindeki artisin esas alinmalidir. Konut finansmaninin devlet tarafindan kooperatiflere aktarilmasi içinde bulundugumuz ortamda mümkün olmadigindan, gelismis ülkelerde yaygin sekilde kullanilan ipotekli konut finansman modeli devreye sokulmalidir. Nitekim, piyasalarin istikrara kavusmasiyla birlikte, 2003 yilinin ikinci yarisindan itibaren giderek artan bir sekilde ipotekli konut kredisi verilmeye baslanmistir.

Emlak sektörü eski parlak günlerine dönmek için profesyonelce hareket etmek zorundadir. Gelismis batili ülkelerdeki mekanizmalarin ülkemizde de isletilebilmesi için ekonomik istikrarin saglanmali, enflasyon asagi çekilmeli, faiz oranlarinin gerilemeli ve gelir dagiliminin düzeltilmelidir.

Türkiye'de, mortgage'in, yapimi tamamlanmamis konutlar için olduguna dair yanlis bir algilama vardir. Yurtdisinda bu sistem bitmis konutlarda uygulanmaktadir. Dolayisiyla mortgage bir insaat finansman modeli degil, vatandasin konut edinmesini saglayan bir sistemdir.